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不動産投資家達が注目する企業にコテツが突撃訪問
企業の皆様、迷惑かけてゴメンナサイ＾＾； |
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■ノンリコースローン１
今回アトリウムさんにお邪魔した目的は
「購入検討物件に対してノンリコースローンでの融資が可能か？」
こちらについてお伺いするためでした。
購入を検討している物件は神奈川県逗子市にある
約1億のＲＣマンションです。
ノンリコースローン
非遡及型ローンと呼ばれ、担保となっている不動産のみを
求償権の対象とするローンです。
さて担当者の方とお会いしてまずは名刺交換です。
アトリウム社取扱いのノンリコースローンについての特徴・仕組みを
教えてくださったのは、不動産融資保証事業部の部長さんと
マネジャーさんのお二人です。
バシッとスーツで決めたお二人に、私服＆リュック姿のコテツ。
とても絵になりませんでした。すみません、、こんな格好で＾＾；
得体のしれない私に対してもとても丁寧に説明して
頂けました。その内容をまとめると以下のようでした。
＜ノンリコースローンの特徴＞
★責任の限定★
万一、不動産価値が下落しても、担保不動産以外の資産による
返済義務が借主には発生しません。
コテツの例で考えてみると、逗子の物件1億（融資8500万）を購入後、
何らかの事情で物件を手放すときが来たとします。
その時の不動産市場が暴落していて、売却価格は2000万（融資残7000万）
この場合5000万の借入金が残り、通常のローンであれば、茨城の物件
を売ったりし、財産をかき集めて5000万円を返済しなければなりません。
払えなければ、最悪自己破産の可能性もあります。
これが通常のローン（リコースローン）の遡及するという考え方です。
ローンの残債があれば、他の財産できっちり耳そろえて払うわけです＞＜
ところが、ノンリコースローンの場合ですと、この逗子の物件さえ
手放せば（この場合アトリウム社に売却）さえすれば、残債（5000万）の
返済義務は一切なくなります。
つまり担保にしている不動産だけしかリスクを負わないのです。
★物件主義★
借主の信用力に依存しないため、幅広い投資家が利用可能。
借主にとって責任が限定されるということは、逆に貸主にとっては
信用力が高い（資産をたくさん持っている）人に貸し付けても、物件売却の
際に回収できるのは、その物件価格（その物件そのもの）だけです。
ですから、貸出す際の一番のポイントは、「その人が返済できそうか」
ではなく、「その物件が返済できそうか」になります。
これもコテツの例でいえば、通常のローンで1億近くを借りるのは
現状の収入・社会的立場では非常に難しいことです。
ですが、ノンリコースローンの場合は、収益性の高い物件を
見つけてくれば、個人の信用が小さくても融資してもらうことが可能です。
＜ノンリコースローンの仕組み＞
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入居者 |
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↓（賃料） |
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| 投資家 |
←
配当金 |
ＳＰＣ
（借主）
有限会社設立
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→
（元利金返済） |
金融機関
（貸主） |
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↓（保証料） |
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アトリウム
（保証会社） |
権利関係
・投資家⇔ＳＰＣ 匿名組合契約
・入居者⇔ＳＰＣ 賃貸契約
・ＳＰＣ⇔金融機関 ローン契約
・ＳＰＣ⇔アトリウム 担保設定契約
・金融機関⇔アトリウム 保証契約
通常のローンと異なり、ＳＰＣ（特別目的会社）を作り、その会社が
賃料を受け、元利金を支払う形態になります。
説明を伺った限りではとても使い易そうなノンリコースローン。
実際にシュミレーションをしてみるとどうなるのでしょうか。
つづく
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