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平成15年度（２棟目購入年）のキャッシュフロー状況
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収入（受取家賃） |
5,520,000 |
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収入合計 |
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5,520,000 |
解説１ |
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| ■ |
借入金（元金）返済 |
2,310,000 |
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解説２ |
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借入金（利息等）返済 |
1,630,000 |
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解説３ |
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管理費等不動産会社支払 |
540,000 |
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解説４ |
| ■ |
固定資産税 |
210,000 |
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解説５ |
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火災保険 |
140,000 |
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| □ |
費用合計 |
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4,830,000 |
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| □ |
差引き |
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690,000 |
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＜注意事項＞
この表は不動産投資による収支をイメージしてもらうために、１年のキャッシュフローを簡単に示しました。（一万以下の金額はカット）リフォーム費用や物件購入の仲介手数料等は省いてあり、なるべく通常の年にどんな収益になっているか知ってもらうための表となっております。
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■解説１ ＜収入について＞
収入は札幌の物件１２ヶ月分と茨城の物件７ヶ月分（６月購入）の家賃と敷金未返還分の合計。
平成１６年の目標収入は７７０万円、その達成計画方法は
・１６年度は１２ヶ月フル稼働する茨城のアパートの入居率を上げて、プラス１００万円。
・平成１６年７月頃までを目処に３棟目を購入して、プラス１２０万円。
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■解説２ ＜負債について＞
借入金は、札幌は１５年（１０年固定）と茨城１０年（１０年固定）となっている。借入年数を延ばすと年の返済額は減るが、その分利息を多く払うようになる。ドルフ・デ・ルースさんは元金を短く返済するのはもったいないと言っているし結構、借入期間には悩みました。ただ、リスクヘッジの観点からは無借金経営の物件が多くなるほど、賃貸経営は安定すると考えて気合を入れて（笑）短期で返済しています。
借入は固定金利がいいか？変動がいいか？議論があるが、難しいところです。もし金利上昇＆人口減少・景気減退による空室率上昇が同時に起こった場合は、借入割合が高い程事業リスクが高くなると判断した為、私は固定型を選びました。仮に金利が上がらなくても、損したとは思わず、安心の為の保険料と考えています。
借入期間については長くて１５年、出来れば１０年以内で組むようにしている。期間が短い分、長期での返済と比べ１回の返済金額は大きくなりますが、それでもキャッシュフローがプラスになる物件を購入するように心掛けていますし、プラスにならなければ無理に買わないようにしている。
と、言っても「買いたい買いたい病」にかかって、もがき苦しむ時は結構あります（＾＾；）
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■解説３ ＜利息について＞
借入利率は札幌の物件がノンバンクから約４％（複利）で、茨城の物件は個人からで５％（単利）。札幌の物件に関しては時期が悪かったとはいえ、借入利息はとても高いです。ヘタクソ〜（＞＜）茨城の物件に関しては両親からの借入なので、親孝行のためにこの利息となっています。父さん、母さん、温泉でも行ってくだされー。
今後もう少し借入元本が減ってきたら、ノンバンクのほうは繰上返済をするかもしれません。「かも」というのは、今後「いい物件」を見つければ、その金額をさらに投資に振り分けるためです。今の所は未定だが、金融機関との信用作りは今からどんどん行っていき、より良いファイナンスを心掛けます！
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■解説４ ＜管理料等について＞
管理手数料は受取家賃の５％を支払っています。それ以外に札幌では地域の習慣として、入居が決まると業者に広告宣伝費として家賃一ヶ月分を取られています。（場合によっては2ヶ月の人もいるようです）最初は自分が担当している管理会社だけだと思ったが、調べてみるとどうやらほとんど全ての会社が宣伝費を徴収しているようです。（１２社確認）嫌な慣習だなー。。
あと茨城のアパートについては、仲介手数料をこちらが負担し、お客さんにはゼロ円に設定しているので、その分経費が余計に掛かっています。競争力がないので価格やサービス勝負になるのは仕方ないところです。
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■解説５ ＜税金について＞
固定資産税は札幌の物件のみの金額です。茨城の物件は来年度から年１４万円の予定に。全国的にも札幌の固定資産税は非常に高い。また、新築は中古に比べて建物の価値が高いので、その分固定資産税は高くなっています。
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