近所にアパートが売りに出ていたので調査にいってきました。
物件は築１８年軽量鉄骨２階建　２ＤＫの６戸で現在満室。 表面利回りは17.3％で
かなりお手頃なプライスが・・・・しかし、 すでに買い付けが入ったそうで。

残念、、、売り情報は１週間も 前から知りながら詳細は今日知りました。
１棟目のアパートが近所なので、リスク分散ということで、他県 での物件中心に探していた為、
今回は初動が遅れてしまいました。でも、なかなか居住地域外の融資は難しいようです。
（コテツさん 秘訣おしえてください。）
ちょっと気が緩んでました、気を引き締めて次いってきます。




■ガンタロウさん　（11/9、2度目の追加報告頂きました＾＾）　ガンタロウさんの宣言は⇒こちら

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■ヤマさん　（11/8、追加報告頂きました＾＾）　ヤマさんの宣言は⇒こちら

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ＲＣ一棟物件は、他の人に買われてしまいました。悔しいけど仕方ありません。
その後、いい情報が２件入ってきました。

�@軽量鉄骨２階建て２棟（築17年・築1０年）・・・利回り16.6％
�A軽量鉄骨２階建て２棟・木造１棟（築8年・７年・９年）・・・利回り17.9％

�@について融資審査中です。この物件、土地値（路線価）が売値となっており
担保価値は十分です。審査中の銀行には、全額でお願いしております。
�Aについては、売主の都合で保留中です。




■こーじさん　（11/7、追加報告頂きました＾＾）　こーじさんの宣言は⇒こちら

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東京港区は自宅用だったのですが、昨年末転勤後今年のはじめに賃貸に出しま した。
月３０万円の家賃収入があります。「サラリーマンの私にもできた！アパー ト・マンション経営」の
著者と同じいきさつですね。これで毎月ポケットからお 金が出ていく負債（港区マンション）が
、毎月ポケットにお金が入ってくる資産 に転化しました。本当に楽になりました。目からうろこでした。

そこへ、２００４年５月３０日の日経新聞に「本当に有利？不動産投資」と書い てある記事を見て、
不動産投資に興味を持ちました。その中には、沢さんのアパー ト購入例も出てきます。
以来、「藤山流成功の奥義」とか、「サラリーマンの私にもできた！アパート・ マンション経営」とか、
当ホームページからリンクのある「実録アパート投資」 などを見て、研究を重ねてきました。

コテツさんのホームページにある、物件情 報のリンクは大変役に立っています
（でも、これにat home webが載ってないの は、何故？）

一昨日（１６年１１月６日）、下記の物件（不良債権処理を請け負う、とある不 動産業者が
任意整理された会社の保有マンションを再生化したもの）を直接購入 して、ようやく目標達成への
道筋が見えてきました。
築年は古いですが、６０〜 ７０年くらいは持ちそうなくらい、しっかりした駆体です。
天井防水、外壁塗り 替え、室内リフォームも終え、給排水管の最低限の手直しも
済んでいるので、普 通の物件に比べてだいぶ状態がよく、仲介手数料も不要でしたので、
お買い得物 件だと思います。
長野県　４５００万円、築２５年RC、２DK＋３DK　１４戸　年１８．２％

今後も勉強と情報収集に励み、予定通りの目標達成を実現したいと思います。
ところで、今はよいのですが、このまま物件を積み上げると、節税が大変重要に なりそうですね。
そのことに気が付いたのは、夏でした。購入価格２億円強、年間家賃収入３０８０万円、
札幌駅まで徒歩圏で利便性は最高、満室経営も夢ではないお宝物件を見 つけ、
銀行の融資も東京港区物件の売却を前提に、担保評価ではOKが出たのですが、
年２％家賃が低下していく、といういかにもありえそうな前提で給与所得を含めた
税金支払いも考慮して、EXCELで２５年シミュレーションを行ってみまし た（借入期間２０年）

すると、なんと、時間が経つと全然手元にCFが残らない（むしろ１５年くらい経過すると赤字になる）
という悲しい結果になってしまいました(T_T)
これでは早期の脱サラはできませんので、購入をあきらめざるを得ませんでした。

投資金額がふくらみ、レバレッッジがかかるとなぜ苦しくなるか、というからくりは、次の通りです。
所得税は累進税ですので、不動産所得が倍になると、税金は例えば３倍にもなり、 税引き後
不動産所得は例えば１．５倍にしかなりません。
しかし、物件価格が倍に なると、銀行への元本返済額は２倍以上になります。
元本返済は経費にならないため、 １．５倍にしかならない税引き後不動産所得から
２倍以上の元本返済を行わなけ ればならない訳です。

また、不動産所得は何棟別々に持ってようが容赦なく合算して計算されますので、
２棟持っている人が３棟買い、４棟買い、と買い増されると、そのうちやは り累進課税で
税負担がとても重くなっていきます。

こうした点は、皆様はどのように対応されているのでしょうか？




■健吾さん　（11/3、4度目の追加報告頂きました＾＾）　健吾さんの宣言は⇒こちら

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さてつづきです。ホウ〜閑静な住宅地に似つかない畑・・・その奥に広がる竹林。
一瞬、田舎の山奥にトリップしたか？と、そう思わざるを 得ない光景でした。
おまけに道路付けが悪く、前面道路に車は通行できません。もしかしたら・・２ｍないのでは・・・
これで建築確認下りるのかよつてところでしょうか？

すぐに、紹介頂いた不動産社長に電話を入れると、既に市には確認済みで、
建築確認は下りるとのこと（ほんとかよ？）さらに、私が一番心配していました
金融機関のローンも調査済みで、地銀最大手 Ｙ銀行の融資ＯＫとのこと。
（但し都銀は打診した３行すべてに断られたとの話）

期待と不安が入り乱れて、血圧が一瞬１７０位 に上昇したかもしれません。
結局近隣を何度も見て歩き、駅の改札で乗降客のタイプを研究したり、
地元の不動産に聞き込みに入店 したりと、４時間はうろうろしていました。
いつものことですが、不動産をこうして品定めする時間が三度のメシより好きで、
なんて 表現すればよいでしょう？ん〜ギャンブルに似ているのでしょうか？
（ちなみに、小生、トランプすらいたしません）

ふと、気が付くと、お腹が音を立てていましたので、駅近くの吉野家で、
豚ドンつゆだく卵かけを口いっぱいにほおばり、一瞬の幸せ を感じる神無月のとある一日でした・・
（で、結局、どうだったの？そんな声が聞こえてきます・・・） つづく・・




■健吾さん　（11/1、3度目の追加報告頂きました＾＾）　健吾さんの宣言は⇒こちら

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さて、その後ですが、早くも八王子のリベンジ物件が見つかりましたので、途中報告いたします。
場所は、渋谷から電車で２０分。近くには大学も位置し、関東では人気の私鉄沿線！
高台にその土地 は存在しまして、近隣は所謂新興住宅地。
近隣の路線化は５１万円。実勢１６８．３万円です。

比較的大手の不動産社長さんからの紹介で、任意物件になります。
土地坪７２坪で、一坪あたり３３万！ 思わず、 エ！エ〜っ！ という声しか出ませんでした。
信じられない（これは、きっとダマシダ。（そう 間違いない！）

ただ、紹介頂いた不動産社長は、同郷（京都）の方で、今までもお世話になっている・・・
何はともあれ、金曜日に仕事を休み、現地にいって参りました。ホウ〜なるほど・・・ 続きは後日・・・




■コロンボさん　（10/30追加報告頂きました＾＾）　コロンボさんの宣言は⇒こちら

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最近、気になる物件が出たので不動産屋に問い合わせしているところです。
売値は３５００万円、どのくらい下げてくれるのかが問題ですが。
土地付きアパートで、築１０年表面利回りは約１３パーセントなので
まあ、いい物件だとは思うのですが。

あとは、どのくらいのローンが組めるのか、銀行とも交渉しなければ ならないでしょうね。
動きがあったら、またご報告します。




■ももななさん　（10/30追加報告頂きました＾＾）　ももななさんの宣言は⇒こちら

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先日、利回り18%の中古ＡＰの紹介を受けました。郊外で土地100坪は魅力的だったのですが、
10世帯家賃2万円、駐車場が2世帯分。現在満室。家賃滞納はないとの事でしたが、
入居者の多くが高齢で、生活保護を受けている人も何人かいるらしい。
(だから逆に家賃の滞納が無いと言われました。)

念の為、入居者を教えていただけないかと不動産会社に調べて貰おうとしたら、
既に他のお客様の買い付けが入ったそうです。 縁が無かったものとしてまた他の物件を探します




■てりぃさん　（10/27、2度目の追加報告頂きました＾＾）　てりぃさんの宣言は⇒こちら

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先日は気分転換（？）に違う業者に行ってみました。 私より若い女性が担当となりました。
彼女曰く「どうして自宅を買わないんですか？自分は賃貸で、他人に貸す物件を探すっ て、
手順が逆だと思うんですけど」と…。 そこで思いきっていってみたんです！

「土地が余ってたり裕福な人の税金対策でやるアパー ト経営は、道楽だと思うんです。
でも私みたいに何もないところから始めるのは、一種起業だと思うんです。
だから経営者として、まずは事業を軌道に乗せたい。自宅を買うの は
、事業が成功してから。それからですよ」って。

そしたらなんと「そういう回答なら、銀行も納得するかもしれませんね。私も銀行回って
聞いてみますので、てりぃさんもご自身で何行かまわってみてください」と！！！！
こう言ってはなんですが、あまりに若い女の子で全然期待してなかったんですよ(^^;;
でもなんだか、１歩進んだ様な気がしますっ。

これで弾みがつけば、次々と！！！！ なんて、とらぬ狸の皮算用している、単純な私です（爆）




■健吾さん　（10/27、2度目の追加報告頂きました＾＾）　健吾さんの宣言は⇒こちら

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検討中の八王子の物件ですが、建築見積もりを依頼していた会社より連絡が入りました。
水道管の設置に３００万円必要との事・・・・・・・・（ショック）
２日前に売主さんから、打診していた値引き金額の了承を得て、新築８戸のアパートで、
利回り１１％確保！ の夢は無残にも砕け散りました。

｛計算では、実質９．２％｝→決して悪くない数字ですが、
現在所有のアパートが新築で、１２・７％で運用しているもので、きっと、バカな男なんですね、
ステップアップしたいのです。 ステップダウンは、許せないのです！

よし、リセット！次の物件にチャレンジ！！




■ガンタロウさん　（10/26追加報告頂きました＾＾）　ガンタロウさんの宣言は⇒こちら

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■健吾さん　（10/24追加報告頂きました＾＾）　健吾さんの宣言は⇒こちら

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私はと申しますと、現在、八王子近くの土地を検討中でありまして、現在、建物の見積もりを取りながら
土地代金を含めた収支をシュミレーションしております。
目標のビル１棟とは 違う方向に行っておりますが、まあ、寄り道もいいか、ってところです




■サエひでおさん　（10/22追加報告頂きました＾＾）　サエひでおさんの宣言は⇒こちら

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■てりぃさん　（10/12追加報告頂きました＾＾）　てりぃさんの宣言は⇒こちら

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＜■小澤さんの追加報告の続きです＞

不動産屋とは実は沢山お話したのは今回が始めて。前回アパートありませんか？
と見に行ったのはホンの5分も話さなかったから。 とりあえず物件の前で待ち合わせをした。

少し時間前に行って自分だけで見てお こうと思ったのだが、すでに見えていたので、
話しながら基礎や、屋根や壁など のチェックしながら写真に取った。
一応、あんまり素人には見られなかったのかな？と自分で勝手に思っていたが、どうなんだろう。

一通り、物件見た後周りの状況なども見つつ不動産屋の車につ いていき事務所へ。
書類などを頂くが、欲しい細かいものは出てこないな。とりあえず銀行に説明付く
レベルのものは頂いた。

手ごろな価格で利回りもある程度納得できるのに近いので買いたいそぶりを見せたら、
1週間キープしてくれるそう。その間に計算や調査をしてお返事するということになった。
んーんどう出るか な？その後電話で彼女と話して、説明したら、さすが女性の視点から
付近の住宅の庭の状況は花が咲いていたりするのかとか、路にゴミが散乱していたら
やだなーとかなるほど。


後日再度アパートの調査に行ってきた。近所のスーパーに車を止めてまずは、スーパーを見学。
このあたりのチェーン店なので、品物の状態は良好、ただしあんまり広くはない。そうはいっても
日常生 活分は充分そろう。まあOK、でそこからアパートまで歩いたら2-3分で着いた。

近いなーこれはとってもプラスだろう。物件自体は後回しにしてそのまま駅まで 歩いてみた。
２０分以上かかるなと思ったらなんと隣の駅だった。あれあれ、線路沿いを歩いて目的の駅到着。

超ローカル線なので時刻表を見ると大体1時間2本で朝晩だけ3本。まあこんな もんでしょう。
ほんとは電車や昇降客なども見ないといけないのだろうがちょっ とパス。無人駅だし、聞けないな。
駅からアパートまで戻るが12分ぐらいかかる。もっとも遠回りしたかもしれな い。道々の店や、
町の雰囲気を感じる。

アパートの周りのまちの雰囲気も見て、再度写真を撮ったり、おなじみのメー ターチェックなど、
あとは周りのアパートもちらっと見る。ということで、あとは利回り計算をきちんとして基準以上
であること、不動産屋にデータ提出の依頼を再度しよう。その結果をみて判断ということだね。

この不動産屋はアパートの管理費は５−７％と言ってきた。そこで、５％と７％の違いは何か？
その中には何と何が含まれるのか？とFAXで 聞いたところ下記の答えが帰ってきた。

１．未払い家賃の督促 ２．建物、備品の苦情相談 ３．巡回による保全管理
４．補修工事及び改修工事の手配、費用の調整 ５．滞納者の督促手配及び契約違反者の対応
６．入居者賃貸借条件改定手続き ７．賃貸借契約の更新手続き ８．明け渡し時の意思の事前確認
９．　　〃　　の室内点検 １０．内装等修復工事に関する助言
１１．明け渡し（退去）に伴う清掃、修理、工事等の手配 １２．空室管理

以上７％ ということで、清掃とかは含まれていない。それで７％って高いような？
どうなんでしょうか皆様。 といってももう返事しなけりゃいけないんだなー明日。さて、どうしたものか？
といっても気持ちは指値を入れてということで確定。 幾らにしようかなで悩んでいるところ。

先ほど、不動産屋に電話して、基本的に買いたいと伝えた、大甘の指値となっ た。(~_~)
そういえばデータを書いてなかったような。

価格　1450万円 木造　２DK　6戸　土地約80坪　一坪15〜17万円だから土地値で1300万程度
家賃　35,000円　満室 実質利回り　約　１３％

おお甘の指値の理由は、売主は独身の女性で、高齢のため処分したくなった。
これでその後の生活をとい うことかなと思ったりすると、あんまりきついのは・・・
1350万（100万引き）でどうだと言ったら、不動産屋がちょっと言えないという ことで、
仕方なく1400万にて交渉依頼した。2年前に1800万で一回売りに出して 辞めた経過がある。

今回1500万でという家主に不動産屋が1450まで落とさせてい た。
さらに、引き合いは数件あるし、売りに出してすぐでそんなに困っていないし、
担保が着いてないから、家賃そのまま入っている。

しかもこちらはアパートが初めてで、どうも欲しいと言う気持ちが多い。
値引きの理由として、壁の塗り替え、屋根の塗り替え、給湯器が古くなっていて
近いうちに壊れそうというような理由を不動産屋に説明して、納得してもらった上で
家主との交渉に臨んでいただいた。

指値が通らなければ当然パスとなる。（んーでももったいないような気もする）
もっとも融資が付くかというハードルもあるけど、前回の競売アパートの融資通ったことから
考えれば大丈夫ではないか？融資条項はつけてもらうけれど。さあ、どうなるかな？

そういうところから考えると競売って自分だけで値段決められるからその面ではいいかも？
と思った次第です。本日、東信キャッシュフローゲーム会を行った。全部で6名のゲーム会となって、
同じく購入宣言をされている 「ラッキー」さんも来て頂いた。

なんと、ラッキーさんも不動産 屋に声かけたら、その物件はいま話をしているところで
少し待ってくださいと言 われた。でもなんか条件がそっくりだなということで、私に確認したら
見事、そ のままビンゴという。

ラッキーさんが声かけたのは、私が今検討中の物件だということで偶然にもびっくり。
ラッキーさんと競合？したアパー トの指値が通りました。

難色を示していた持ち主を不動産屋さんが説得してくれ たようです。感謝！
あとはこれから融資のために腕によりを込めて事業計画書を作ります。
まだこれから一山あるので、気を引き締めていくぞ！おー


彼女と一緒に、不動産屋さんの事務所まで行ってみた、なかなか連絡を取れな いから、
行ってみたのだけれど、やはり閉まっていた。その前に電話したら、転送されて携帯に飛んだ。
にもかかわらすだめだったので、帰ろうかメモを置いて おこうかと思ったが、
彼女がもう一度電話してみたら。というのでもう一度かけると、当然事務所では出ないでいたが、
転送されて今度は繋がった。そしたらなんか声が2重に聞こえる。んん？と思ったら
後から歩 いてくるではないか！そして冒頭の結果となった。不思議なことがいろいろ起こる。